空き家を宿にする前に、確認しておく六つのこと

安く手に入る空き家を宿にするという進め方は、初期の投資を抑えられる方法です。ただし、安いことには理由があります。工事で解決できる理由と、工事では解決できない理由があり、後者に当たると物件だけが手元に残ります。

① 用途地域を確認する

その土地で宿泊施設を営めるかどうかは、都市計画法の用途地域で決まります。旅館業法の施設は、第一種・第二種低層住居専用地域などでは原則として営業できません。住宅宿泊事業であれば住宅として扱われますが、自治体の条例で営業できる期間や区域が制限されていることがあります。

ここは工事では解決できません。建物にいくら手を入れても、営業できない場所では事業になりません。最初に調べるのはこの項目です。市区町村の都市計画の窓口で確認できます。

② 接道と敷地の条件を見る

建築基準法では、建物の敷地は幅員四メートル以上の道路に二メートル以上接している必要があります。この条件を満たさない敷地では、増築や大規模な工事に制限がかかることがあります。

• ・前面道路の幅と、敷地が接している長さ
• ・その道路が建築基準法上の道路として扱われているか
• ・工事車両が入れるか（入れない場合、費用が上がる）
• ・駐車場を確保できるか

③ 書類がそろっているかを確かめる

確認済証と検査済証があるかどうかは、取得前に必ず確認してください。用途変更の確認申請が必要な規模の工事をする場合、建てられた当時に適法だったことを示す資料が求められます。検査済証が無い建物では、申請の前に建築基準法適合状況調査を行うことになる場合があります。

• ・確認済証・検査済証の有無
• ・増改築の履歴と、その部分の手続きの有無
• ・登記されている面積と、実際の面積の差

④ 構造の状態を見る

木造の空き家では、雨漏りとシロアリが二大要因です。長く空いていた建物ほど、換気がされず湿気がこもり、傷みが進みます。屋根と外壁からの水の侵入は、見えるところより広い範囲に及んでいることがあります。

• ・雨染みの跡（天井、壁の上部、押入れの中）
• ・床のたわみ、歩いたときの沈み
• ・基礎のひび割れ
• ・床下の湿気と、土台の状態

構造に大きな問題がある場合、直す費用が建て替えに近づくことがあります。この見極めは素人には難しいため、契約前に専門家に見てもらってください。

⑤ 設備の容量を確認する

古い住宅では、宿として使うには容量が足りないことがあります。とくに電気容量は、エアコンを複数台動かす、IHを入れる、サウナを検討するといった段階で問題になります。引き込みからやり直すと費用が変わります。

浄化槽の処理能力は見落とされやすい項目です。宿として使う人数に対して足りない場合、入れ替えが必要になります。

⑥ 近隣の状況を知る

建物の条件がそろっていても、近隣の理解が得られなければ運営は続きません。取得の前に、周辺を歩いて、どんな方が住んでいるかを見ておいてください。時間帯を変えて二度は訪れることをお勧めします。

• ・隣家との距離と、窓の位置関係
• ・夜の静けさと、生活音の伝わり方
• ・ごみ集積所の場所とルール
• ・地域に自治会があるか、加入が求められるか

工事で直せるもの、直せないもの

上の二つと最後の一つに当たる物件は、条件の良さや価格の安さがあっても見送るほうが安全です。

調べる順番を守る

六つのうち、費用がかからず早く分かるものから順に確認してください。用途地域と接道は、役所と現地で確かめられます。ここで条件を満たさないと分かれば、それ以上の調査は不要になります。

1. 1.用途地域を役所で確認する
2. 2.接道と敷地の条件を、現地と公図で確認する
3. 3.売主に書類の有無を確認する
4. 4.現地で構造と設備の状態を見る（できれば専門家と）
5. 5.近隣を、時間帯を変えて歩く
6. 6.ここまで通れば、工事の見積もりを取る

安い物件の、安い理由を確かめる

相場より明らかに安い物件には、価格に表れない事情があることがあります。再建築ができない、私道の持ち分が無い、隣地との境界が確定していない、越境している構造物がある。いずれも工事の前段階で問題になる条件です。

これらは登記や測量の資料で分かります。仲介会社に確認すれば示してもらえるものなので、価格に飛びつく前に、なぜその価格なのかを聞いてください。納得できる理由であれば、そのまま買い時の物件になります。

よくいただくご質問

取得してから調べても間に合いますか

間に合わないことがあります。用途地域や接道は工事では解決できないため、断念すると物件だけが残ります。契約の前に、少なくとも一つ目と二つ目は確認してください。

検査済証が無い建物は、諦めるべきですか

必ずしもそうではありません。用途変更の確認申請が不要な規模であれば、影響が小さい場合があります。ただし調査と対応に時間と費用がかかるため、その分を計画に入れてください。

現地の確認は、誰に頼めばよいですか

構造と設備は施工会社に、書類と手続きは設計事務所に確認するのが一般的です。宿泊施設の実績がある会社であれば、両方の観点から見てもらえます。

古い建物ほど、費用は上がりますか

傾向としては上がります。ただし手入れされてきた建物は、築年数の割に状態が良いことがあります。年数そのものより、空いていた期間と、雨水が入っていたかどうかで判断してください。

この記事のまとめ

• ・用途地域と接道は、工事では解決できない。最初に確認する
• ・確認済証・検査済証の有無は、取得の前に売主へ確認する
• ・空いていた期間が長いほど、雨漏りとシロアリの可能性が上がる
• ・電気容量と浄化槽の能力は、宿として使う前提で見直す
• ・近隣の状況は、時間帯を変えて二度は見ておく
• ・費用のかからない調査から順に進める

買う前のご相談も、承っています

検討中の物件について、宿として成立するかを見てほしいというご相談も多くいただきます。図面と写真をお持ちであれば、その段階からお手伝いできる会社をご紹介できます。