民泊・簡易宿所へのリフォームで、用途変更や消防の手続きが必要になる条件

住宅として建てられた建物を宿泊施設にするとき、工事の内容そのものより先に決めておくべきことがあります。どの事業形態で運営するかです。ここで建築基準法上の手続きと、消防設備に求められる水準が変わります。着工してから判明すると、間取りからやり直すことになります。

なぜ工事より先に、事業形態を決めるのか

宿泊施設の運営には、大きく分けて三つの形態があります。住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法）、旅館業法の簡易宿所、旅館・ホテル営業です。同じ建物、同じ工事内容でも、どれを選ぶかで必要な手続きが変わります。

特に効いてくるのが、建築基準法上の「特殊建築物」に当たるかどうかです。旅館業法の許可を取る形態は特殊建築物として扱われ、一定の規模を超えると用途変更の確認申請が必要になります。

建築基準法：200平方メートルを超えるかどうか

住宅を旅館業法の施設に変える場合、その用途に使う部分の床面積が200平方メートルを超えると、用途変更の確認申請が必要になります。2019年6月の改正で、それまでの100平方メートルから引き上げられました。

200平方メートル以下であれば確認申請は不要です。ただし「申請が不要」であることと「基準を満たさなくてよい」ことは別の話です。特殊建築物に求められる内装制限や避難経路の基準そのものは、面積にかかわらず適用されます。

住宅宿泊事業（民泊）の場合

住宅宿泊事業法に基づく届出住宅は、建築基準法上は住宅のまま扱われるため、用途変更の確認申請は不要とされています。そのかわり、営業できる日数が年間180日までに制限されます。

180日を超えて稼働させたい場合は旅館業法の許可が必要になり、そこで特殊建築物としての扱いに変わります。将来的に通年稼働を目指すなら、最初から簡易宿所を前提に設計しておくほうが、二度手間になりません。

消防法：面積に関わらず必要になるものがある

旅館・ホテル・宿泊所として扱われる建物は、消防法施行令の別表第一で「（5）項イ」に分類されます。この区分は要求される設備が厳しく、たとえば自動火災報知設備は、延べ面積にかかわらず設置が求められるのが原則です。

ほかに誘導灯や消火器、規模によっては消防機関へ通報する火災報知設備やスプリンクラー設備が必要になることがあります。住宅用の火災警報器を付けているだけでは要件を満たしません。

民泊の場合の扱い

住宅宿泊事業であっても、家主が居住しているかどうか、宿泊室の床面積が建物全体に占める割合がどれくらいかによって、共同住宅として扱われる場合と（5）項イとして扱われる場合があります。条件が細かいため、届出の前に所轄消防署で確認するのが確実です。

検査済証が無いと、そこで止まることがある

用途変更の確認申請には、その建物が建てられた当時に適法だったことを示す資料が必要です。検査済証が見つからない建物では、申請の前に建築基準法適合状況調査を行うことになる場合があります。

古い戸建てや古民家では、検査済証が残っていないことが珍しくありません。物件を取得する前に、確認済証と検査済証の有無を売主に確認しておくと、後の手戻りを避けられます。

用途地域と条例も、先に確認する

建物の性能とは別に、その土地で宿泊施設を営業できるかという問題があります。旅館業法の施設は、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域などでは原則として営業できません。

住宅宿泊事業は住宅扱いのためこれらの地域でも可能ですが、自治体の条例で区域や期間が制限されている場合があります。用途地域は自治体の都市計画担当課、条例は保健所の窓口で確認できます。

誰に相談すればよいのか

手続きの窓口は、内容ごとに分かれています。どこに何を聞けばよいかを知っておくと、進みが早くなります。

いずれも事前相談を受け付けています。図面が無くても、物件の所在地と規模、やりたいことを伝えれば、方向性は教えてもらえます。工事の計画を立てる前に、この四つを回っておくと手戻りが減ります。

よくいただくご質問

200平方メートルを超えなければ、何もしなくてよいのですか

確認申請が不要というだけで、基準そのものは適用されます。特殊建築物に求められる内装制限や避難経路の要件は、面積にかかわらず守る必要があります。消防設備も別に必要です。

一部だけを宿にする場合はどうなりますか

床面積は、宿泊用途に使う部分で判断します。一棟のうち一部だけを宿にする場合、その部分だけが対象になります。ただし避難経路や防火区画は建物全体で考える必要があるため、設計の段階で確認してください。

民泊から旅館業に切り替えることはできますか

できますが、その時点で特殊建築物としての扱いに変わります。規模によっては用途変更の手続きが必要になり、消防設備も追加になることがあります。将来の切り替えを考えているなら、最初から旅館業を前提に設計しておくほうが二度手間になりません。

検査済証が無い建物は、諦めるしかないのですか

諦める必要はありません。建築基準法適合状況調査を行い、現況が基準に適合していることを確認する方法があります。費用と期間はかかりますが、実際に用途変更まで進んだ例はあります。物件の取得前に、この可能性を織り込んでおいてください。

この記事のまとめ

• ・工事の内容より先に、どの事業形態で運営するかを決める
• ・旅館業の施設は特殊建築物。用途に使う床面積が200平方メートルを超えると用途変更の確認申請が必要
• ・住宅宿泊事業は住宅のまま扱われるが、年間180日の上限がある
• ・旅館・ホテル等として扱われると、自動火災報知設備が面積にかかわらず求められるのが原則
• ・検査済証が無い建物では、申請の前に適合状況調査が必要になることがある
• ・用途地域と自治体の条例は、建物の性能とは別に確認する

進め方のまとめ

1. 1.どの事業形態で運営するかを決める（年間の稼働見込みから逆算する）
2. 2.用途地域と、自治体の条例を確認する
3. 3.宿泊用途に使う床面積が200平方メートルを超えるか確認する
4. 4.確認済証と検査済証があるか確認する
5. 5.プランがおおよそ固まった段階で、所轄の消防署と、建築主事または指定確認検査機関へ事前相談する
6. 6.そのうえで施工会社に見積もりを依頼する

順番を逆にすると、見積もりを取り直すことになります。特に三番目と四番目は、物件を取得する前に分かっていると判断そのものが変わることがあります。

宿づくりの窓口では、こうした申請の実務に対応できる施工会社もご紹介できます。物件の条件をお聞かせいただければ、対応できる会社をお探しします。