借りている物件を、宿にリフォームできるのか

物件を買わずに借りて宿を始める方法は、初期の負担が軽くなります。ただし、自分の持ち物ではない建物に工事をすることになるため、確認する順番が所有物件とは変わります。

最初に確認するのは、工事ではなく承諾

借りた部屋に人を泊めて料金を受け取る行為は、貸主から見れば又貸しにあたると判断されることが一般的です。住宅宿泊事業法の届出でも、転貸にあたる場合は所有者の承諾を示す書類を求められます。工事の見積もりを取る前に、ここが通るかどうかを確かめてください。

契約書の、どこを見るか

• ・使用目的の条項（「住居として使用する」となっていないか）
• ・転貸・又貸しの禁止条項
• ・造作・模様替えに関する条項（貸主の承諾が要るか）
• ・原状回復の範囲（どこまで戻すのか）
• ・契約期間と更新の条件（投資を回収できる期間があるか）

とくに最後の一つは見落とされます。工事に投じた費用を何年で回収するつもりかと、あと何年借りられるかが噛み合っていなければ、計画として成立しません。

原状回復を、工事の設計に入れる

退去のときに元へ戻す約束であれば、戻しやすい作り方を選んでおくと、そのときの費用が変わります。壁を壊して間取りを変える工事より、置き家具と照明で見せ方を変える工事のほうが、撤退の費用は小さく済みます。

貸主にとっての利点を、伝える

承諾を得やすくするには、貸主の側に何が残るかを伝えるのが早道です。空室が埋まること、水回りや断熱が新しくなること、退去時にその設備が建物に残ること。これらは資産価値の話なので、交渉の材料になります。

• ・工事の内容と、退去時に建物へ残るものを一覧にして渡す
• ・近隣への説明を誰がどう行うかを、先に示す
• ・騒音やごみの対策を、運営のルールとして書面にする

サブリースという形もある

自分で借りて運営するほかに、運営会社が借り上げて転貸する形もあります。この場合は工事の費用負担と、契約が終わったときの設備の扱いを、契約の段階で決めておく必要があります。誰の費用で入れた設備が、誰のものとして残るのかという点です。

承諾が取りやすい物件、取りにくい物件

同じ賃貸でも、貸主の立場によって話の通りやすさが変わります。空室が続いている物件や、相続で引き継いだものの使い道が決まっていない建物は、提案を聞いてもらいやすい傾向があります。

断られる理由の多くは、金銭ではなく不安です。知らない人が出入りすること、近隣から苦情が来ること、建物が傷むこと。この三つに先回りして答えを用意しておくと、話が前に進みます。

近隣への説明を、誰がするか決めておく

宿を始めると、近隣からの問い合わせは貸主のところへ行くことがあります。借主が運営していることを知らない住民は、建物の持ち主に連絡するためです。誰が窓口になるのかを決めて、貸主にも伝えておいてください。

• ・緊急時の連絡先を、建物の外から見える場所に掲示する
• ・苦情を受けたときの一次対応を、どちらがするかを決める
• ・工事の前に、両隣と上下階へ挨拶に行く

撤退のときに、何が残るか

借りて始める以上、いつかは返すことになります。契約が終わるとき、投じた費用のうち何が手元に残り、何が建物に残るのかを、始める前に整理しておいてください。ここを曖昧にしたまま進めると、退去の交渉で不利になります。

持ち出せるものの比率を上げておくと、次の物件へ移るときの負担が小さくなります。一棟目は身軽に始めて、運営が回ってから所有物件に投資するという進め方もあります。

届出・許可の名義を、誰にするか

住宅宿泊事業の届出も旅館業の許可も、実際に事業を行う人の名義で取ります。物件の所有者ではなく、運営する側です。ただし申請の書類には所有者の承諾を示すものが要るため、貸主の協力なしには進みません。契約と届出の時期がずれると、開業日が動きます。

• ・承諾書は、届出の準備に入る前に受け取っておく
• ・貸主の名義変更や売却の予定がないかを確認しておく
• ・賃貸借契約の開始日と、工事・届出・開業の日程を並べて確認する

よくいただくご質問

貸主の承諾は、どのような書面にすればよいですか

決まった様式はありませんが、宿泊事業に使うことを承諾する旨と、工事の範囲、原状回復の取り扱いを書き入れておくと、あとで解釈が割れません。届出のときに提出を求められることもあるため、早めに用意してください。

承諾を得ずに始めてしまった場合はどうなりますか

契約違反として解除を求められる可能性があります。工事費を回収する前に退去となれば、損失は工事費だけでは済みません。始める前に戻って、承諾を取り直すことをお勧めします。

工事の費用は、貸主と分担できますか

建物に残る設備の費用を貸主が持ち、内装や備品を借主が持つという分け方は実例があります。ただし、費用を出した側が所有者になるのが原則なので、退去時の扱いまで含めて契約に書いてください。

契約期間が短い場合、工事はやめたほうがよいですか

工事の規模を、回収できる範囲に絞るという考え方があります。建物に手を入れる工事を減らし、家具・照明・寝具など持ち出せるものに配分すると、契約が終わっても資産が残ります。

この記事のまとめ

• ・工事の検討より先に、貸主の承諾を書面で取る
• ・契約書の使用目的・転貸禁止・造作・原状回復・残存期間を確認する
• ・戻す前提なら、戻しやすい工事の比率を上げる
• ・貸主には、建物に残るものを一覧で示すと話が進みやすい
• ・残りの契約期間と、投資の回収期間を必ず突き合わせる

その物件で成立するか、一緒に確かめます

借りている物件での工事は、内容そのものより条件の確認に時間がかかります。契約の状況をお聞かせいただければ、どこまでの工事が現実的かをお伝えできます。